Der Mietspiegel ist eine der gesetzlichen Begründungsalternativen bei einer „Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete“ (§ 558 BGB). Bei der Begründung des Mieterhöhungsverlangens mit dem Mietspiegel müssen neben der Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete auch die zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete relevanten Merkmale der Wohnung genannt werden.

Der Mietspiegel muss dem Schreiben mit dem Mieterhöhungsverlangen nicht beigelegt werden. Ein Hinweis darauf, wo er eingesehen werden kann, genügt. D.h. unter www.mietspiegel-region-reutlingen.info kann der Mietspiegel im Internet abgerufen werden.

Einem „qualifizierten“ Mietspiegel, wie jenem der Stadt Reutlingen kommt in einem gerichtlichen Verfahren die Funktion als Beweismittel für die Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete für eine Wohnung zu.

Rechtsquellen: § 558 BGB (Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete), § 558a BGB (Form und Begründung der Mieterhöhung), Bundesgerichtshof, Beschluss vom 31.08.2010 AZ: VIII ZR 231/09 (keine Pflicht zur Beilage des Mietspiegels).

Für folgende Gemeinden in der Region gilt im Falle von Mieterhöhungen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete die reduzierte Kappungsgrenze:

• Eningen u.A.
• Wannweil
• Dettingen a.d.E.
• Nürtingen
• Pliezhausen
• Reutlingen
• Tübingen
  

Der Mietanstieg darf innerhalb eines vor dem Monat der Mieterhöhung liegenden Zeitraums von 3 Jahren 15 Prozent nicht übersteigen.

Rechtsquellen: Kappungsgrenzenverordnung Baden-Württemberg (KappVO BW) vom 16.06.2020, § 558 Abs. 3 Satz 2 und 3 BGB.

Die im Mietspiegel ausgewiesenen Mieten sind Nettokaltmieten, in denen die ortsüblichen Betriebskosten nicht enthalten sind. Unter der Nettokaltmiete versteht man das Entgelt für die Überlassung der Wohnung einschließlich des Mietausfallwagnisses, der Verwaltungskosten und der Aufwendungen für die Instandhaltung, ohne Möblierung und Küchenausstattung. Die Kosten für kleine Instandhaltungen können nach vertraglicher Vereinbarung auch von den Mietern übernommen werden.

Als Betriebskosten gelten vor allem:

• Heizung und Warmwasserversorgung
• Wasserversorgung, Entwässerung
• Grundsteuer, Versicherungen
• Hausmeister, Gartenpflege
• Aufzug, Strom für Gemeinschaftsanlage
• Schornsteinfeger
• Müllabfuhr
• Gemeinschaftsantenne, Kabel- oder Satellitenanschluss
• Betriebskosten gemäß BetrKV und Vereinbarungen im Mietvertrag

Für folgenden Kommunen in der Region gelten die Regelungen zur „Mietpreisbremse“:

• Eningen u.A.
• Wannweil
• Dettingen a.d.E.
  
• Nürtingen
  
• Pliezhausen
• Reutlingen
• Tübingen
  

Deshalb darf bei Abschluss eines neuen Mietvertrags für eine Wohnung des freien Wohnungsmarkts die vereinbarte Mietzahlung (netto, kalt) die ortsübliche Vergleichsmiete höchstens um 10 Prozent überschreiten. Ausnahmen und Sonderregelungen: War mit dem Vormieter mindestens 12 Monate vor dem Ende des Vertragsverhältnisses eine Miethöhe vereinbart worden, die das zulässige Niveau übersteigt, kann der Vermieter / die Vermieterin die Miete des Vormieters auch im neuen Mietverhältnis verlangen.

Die Regelungen zur Mietpreisbremse finden keine Anwendung, wenn

• die zur Vermietung stehende Wohnung neu gebaut und nun erstmals vermietet wird,
• die Wohnung vor der Neuvermietung „umfassend“ modernisiert wurde. Eine Modernisierung ist „umfassend“, wenn der Aufwand mindestens einem Drittel der Neubaukosten entspricht.

Zusätzlich muss die Wohnung in mehreren wesentlichen Bereichen (Heizung, Sanitär, Fenster, Fußboden, Elektroinstallation, energetische Beschaffenheit) verbessert worden sein. Bei Modernisierungen mit geringerem Investitionsaufwand, die bis zu 3 Jahre vor dem Beginn des neuen Mietverhältnisses erfolgt sind, wird die zulässige Höchstmiete wie folgt berechnet: Man ermittelt zunächst die zulässige Höchstmiete für die Wohnung, als ob die Modernisierungen nicht erfolgt wären (Höchstgrenze = ortsübliche Vergleichsmiete plus 10%). Auf diese Höchstgrenze wird dann eine Modernisierungsumlage zugeschlagen (vergleichbar einer Mieterhöhung nach Modernisierungsmaßnahmen gemäß § 559 BGB Absätze 1 bis 3).

Rechtsquellen: Mietpreisbegrenzungsverordnung Baden-Württemberg (MietBgVO BW) vom 03.06.2020 basierend auf § 556d BGB (Zulässige Miethöhe bei Mietbeginn; Verordnungsermächtigung), § 556e BGB (Berücksichtigung der Vormiete oder einer durchgeführten Modernisierung), § 556f BGB (Ausnahmen), Gesetzesbegründung zu § 556f BGB, § 555b BGB (Modernisierungsmaßnahmen).

Für Sie als Vermieter hat die Staffelmiete mehrere Vorteile. Sie wissen zum einen genau, wie sich Ihr Mietertrag entwickeln wird. Zum anderen müssen Sie sich während der Laufzeit der Staffelung keine Gedanken über Mieterhöhungen machen. Diese sind bereits bei Vertragsschluss vereinbart. Dadurch erspart Ihnen ein Staffelmietvertrag die lästige Diskussion mit dem Mieter, wenn eine Mieterhöhung ansteht. Allerdings müssen Sie in Kauf nehmen, dass Sie keine Modernisierungsmieterhöhungen während der Laufzeit der Staffelung geltend machen können.

Manche Mieter haben jedoch das Gefühl, durch Staffelmietverträge in einen kontinuierlichen Prozess der Mieterhöhung geknebelt zu sein. Dabei vergessen sie aber, dass ein Staffelmietvertrag auch ihnen Vorteile bietet: Im Gegensatz zu einer abrupten Mieterhöhung nach einigen Jahren der gleichen Miethöhe wissen sie von Anfang an, wann welche Miete fällig wird und können sich bereits im ersten Jahre darauf einstellen, was im fünften Jahr auf sie zukommt. Damit wird die Entwicklung der Miete planbar und finanziell kalkulierbar. Außerdem können sie nicht durch Modernisierungsmieterhöhungen überrascht werden.

Es gilt bei einem Staffelmietvertrag allerdings, einige rechtliche Hintergründe zu berücksichtigen. Bei Unsicherheit bezüglich der Kalkulation und der Voraussetzungen für einen Staffelmietvertrag steht Ihnen Ihr örtlicher Haus & Grund-Verein für Fragen und Unterstützung zur Verfügung.

Die Staffelmiete

Ein Staffelmietvertrag ermöglicht es Ihnen, über einen bestimmten Zeitraum im Vorfeld festzulegen, wie hoch die Miete für einen bestimmten Zeitabschnitt sein wird. Dabei müssen Sie aber Folgendes beachten:

• Die Miete muss für mindestens zwölf Monate unverändert sein.
• Im Mietvertrag muss die Mieterhöhung für den jeweiligen Termin vermerkt sein. Dabei ist sowohl das Datum der Mietanpassung als auch die Erhöhung in Euro zu vermerken. Eine prozentuale Erhöhung ist nicht zulässig.

Falsch: Die Miete erhöht sich jeweils zum 1.4. eines Jahres um zehn Prozent, erstmalig am 1.4. 2018.
Richtig: Mietbeginn 1.5.2016, Miete 500 Euro monatlich.

• Miete vom 1.5.2016 bis 1.5.2017 500,00 Euro
• Miete vom 1.5.2017 bis 1.5.2018 550,00 Euro
• Miete vom 1.5.2018 bis 1.5.2019 605,00 Euro
• Miete vom 1.5.2019 bis 1.5.2020 665,50 Euro
• Miete vom 1.5.2020 bis 1.5.2021 732,05 Euro
  

Miethöhe

Eine Staffelmietvereinbarung muss sich grundsätzlich nicht an der Entwicklung der ortsüblichen Vergleichsmiete orientieren. Allerdings wird die Vereinbarung nichtig, wenn die Höhe der Miete gegen das Strafgesetzbuch oder das Wirtschaftsrecht verstößt.

Die Mietpreisbremse spielt allerdings auch bei der Staffelmiete eine Rolle. So darf im Geltungsbereich einer Mietpreisbremse,die Staffelmiete die in der jeweiligen Kommune geltende Vergleichsmiete nicht um mehr als zehn Prozent übersteigen. Für die rechtlich zulässige Höhe der Mietstaffel ist der Zeitpunkt ausschlaggebend, an dem die jeweilige Staffel greift.


Andere Mieterhöhungen sind ausgeschlossen

Ein Staffelmietvertrag schließt grundsätzlich weitere, parallel zur Staffelerhöhung laufende Mieterhöhungen aus. Auch eine während der Vermietungsphase durchgeführte Modernisierung lässt eine zusätzliche Mieterhöhung nicht zu. Lediglich steigende Umlagekosten, beispielsweise Erhöhung der Grundsteuer oder Müllgebühren, dürfen an den Mieter weitergegeben werden.